Thị trường bất động sản Trung Quốc khó có thể phục hồi như trước
Một chỉ số theo dõi doanh số bán căn hộ và nhà ở Trung Quốc đã ghi nhận sự sụt giảm so với cùng kỳ năm ngoái trong 11 tháng liên tiếp. Đây là mức kỷ lục kể từ khi Trung Quốc tư nhân hóa thị trường bất động sản vào những năm 1990. Khi nhu cầu về dịch vụ và hàng hóa có nguồn gốc từ xây dựng và kinh doanh nhà ở chiếm khoảng 20% GDP. , sự sụt giảm này sẽ là lực cản lớn đối với đà tăng trưởng trong năm nay của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.
Lu Ting, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings, cho biết: “Đây là đợt suy thoái tồi tệ nhất từng được ghi nhận đối với lĩnh vực bất động sản. Trước đó, cuộc suy thoái kéo dài từ năm 2008 đến năm 2014 đã ảnh hưởng đến thị trường hàng hóa toàn cầu khi nhu cầu nhập khẩu thép và đồng của Trung Quốc giảm.
Sự lao dốc bắt đầu vào năm ngoái khi Bắc Kinh đưa ra các quy định mới nhằm thắt chặt hoạt động cho vay thế chấp và tài trợ cho các nhà phát triển. Đây là nỗ lực nhằm kiểm soát giá nhà tăng và giảm rủi ro tài chính. Chủ tịch Tập Cận Bình đã có lập trường cứng rắn, trong khi một số nhà kinh tế cho rằng nó sẽ cản trở hoạt động xây dựng bất động sản đang ở thời kỳ đỉnh cao và khiến tăng trưởng GDP xuống dưới 4% kể từ nay đến cuối thập kỷ.
Tốc độ giảm doanh số bán nhà ở Trung Quốc dự kiến sẽ cải thiện một chút trong năm nay, do chính quyền địa phương nới lỏng các hạn chế để hỗ trợ tăng trưởng. Tuy nhiên, các cuộc phong tỏa ở Thượng Hải và hàng chục thành phố khác kể từ tháng 3 đã khiến tốc độ giảm trong năm nay trở nên dữ dội hơn so với năm 2021.
Nhiều thành phố lớn nhất của Trung Quốc đã nới lỏng các hạn chế mua nhà trong những tháng gần đây và PBOC cũng đã hạ lãi suất thế chấp xuống mức thấp kỷ lục. Tuy nhiên, doanh số bán nhà ở các thành phố lớn vẫn giảm hơn 40% so với tháng 5 do các lệnh phong tỏa khiến các doanh nghiệp đóng cửa và tỷ lệ thất nghiệp tăng đột biến.
Doanh số bán nhà tại các tòa nhà chung cư ở Trung Quốc trong 10 năm qua.
“Thị trường lao động cần phục hồi để vực dậy nhu cầu. Nó phụ thuộc rất nhiều vào khả năng áp đặt các lệnh phong tỏa trong tương lai của Trung Quốc”, Iris Pang, nhà kinh tế Trung Quốc tại ING Groep, nhận định. “Cô ấy tin rằng doanh số bán nhà ở Trung Quốc sẽ không phục hồi cho đến năm 2023.
Ông Tập và các quan chức Trung Quốc cho đến nay vẫn giữ lập trường cứng rắn đối với thị trường nhà đất. Điều này khác với những cuộc suy thoái trước đây, khi bất động sản được sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế. Tại cuộc họp tháng 4, các nhà lãnh đạo nhắc lại rằng “nhà là để ở, không phải đầu cơ”. Theo ông Lu, lần này, Bắc Kinh đặt ưu tiên cao hơn vào việc kiểm soát bong bóng bất động sản.
Mục tiêu tăng trưởng 5,5% là ‘ngoài tầm với’
Các vấn đề với thị trường bất động sản có khả năng khiến tăng trưởng GDP của Trung Quốc giảm 1,4 điểm phần trăm trong năm nay, chỉ thấp hơn 0,2 điểm phần trăm, theo các nhà kinh tế của Goldman Sachs. với thời kỳ nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch. Theo đó, GDP của Trung Quốc năm 2022 khoảng 5,5% là “ngoài tầm với”. Một số nhà kinh tế cho rằng, đạt 3% cũng là một điều khó.
Các cơ quan quản lý tài chính của Trung Quốc đã tập trung vào việc đảm bảo các vụ vỡ nợ của các nhà phát triển không gây ra khủng hoảng tài chính. Lãi suất thế chấp ở Bắc Kinh cũng cao hơn nhiều so với sau đợt lao dốc năm 2014. Chen Long, một nhà kinh tế học tại công ty tư vấn Plenum, cho biết các quan chức chính phủ “không muốn như vậy”. gây ra nếu mọi thứ lại vượt quá tầm kiểm soát. “
Bất chấp sự sụt giảm mạnh về doanh số bán và xây dựng nhà, giá bất động sản ở Trung Quốc không giảm nhiều như trong các đợt suy thoái trước đây. Nguyên nhân là do nguồn cung dư thừa vẫn ở mức thấp, mang lại cho các quan chức nhiều dư địa để duy trì các chính sách thắt chặt.
Bán nhà Trung Quốc tính theo mét vuông.
Tuy nhiên, sự sụt giảm này đã thay đổi thế giới kinh doanh. Các ông trùm bất động sản, một trong những chủ doanh nghiệp béo bở nhất của đất nước, đã mất tổng cộng 65 tỷ USD tính đến ngày 31/5, theo Chỉ số Tỷ phú Bloomberg. Các nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước đang đóng một vai trò lớn trong việc xây dựng, bao gồm cả việc mua các dự án chưa hoàn thành từ khu vực tư nhân đang gặp khó khăn, nhằm xoa dịu tâm lý người mua.
Một số nhà phân tích kỳ vọng doanh số bán nhà ở Trung Quốc sẽ phục hồi nhẹ vào cuối năm nay, khi các thành phố tiếp tục nới lỏng các quy định về thế chấp và các chính sách khác. Mặc dù vậy, Roseala Yao, một chuyên gia của Gavekal Dragonomics, cho rằng doanh số bán nhà sẽ giảm hơn 10% trong năm nay so với năm 2021 nhưng có thể sẽ không bao giờ trở lại mức tăng như hai năm qua. Bà nói: “Tiêu thụ thép và các vật liệu xây dựng khác có thể phản ánh doanh số bán nhà tiếp tục tăng nhẹ và sau đó giảm từ mức cao trong lịch sử.
Ngay cả khi Bắc Kinh muốn đẩy nhanh tiến độ xây dựng, các điều kiện cơ bản cũng không thuận lợi. Quá trình đô thị hóa quy mô lớn ở Trung Quốc đã đạt đến giới hạn. Tăng trưởng dân số ở các thị trấn và thành phố lớn lần đầu tiên giảm xuống dưới 1% vào năm ngoái kể từ năm 1996.
Theo nghiên cứu của Viện Lowy – một công ty tư vấn ở Sydney, đầu vào cho nhà ở chiếm khoảng 11% GDP của Trung Quốc và con số này sẽ giảm xuống gần 7% vào năm 2030. Các hình thức đầu tư khác như cơ sở hạ tầng và xây dựng nhà máy sẽ không phát triển nhanh đủ để lấp đầy khoảng trống do giảm chi tiêu cho xây dựng căn hộ.
Nghiên cứu của Lowy kết luận rằng, trong khi Trung Quốc có thể tránh được một cuộc khủng hoảng tài chính do suy thoái trong lĩnh vực bất động sản, thì sự suy giảm hoạt động sẽ kéo tăng trưởng GDP xuống khoảng 4% từ nay đến cuối năm. thập kỷ. Roland Rajah, chuyên gia kinh tế trưởng tại Lowy, nhận định: “Việc giảm tốc độ tăng trưởng sẽ cho thấy rõ ràng Trung Quốc không thể thực sự trở thành đầu tàu kinh tế thay thế Mỹ.
Nguồn: CafeF